Abschreibung von Immobilien – wichtige Hinweise
Der sukzessive Wertverlust von Gebäuden durch Abnutzung kann vom Eigentümer mit der möglichen Abschreibung von Immobilien zumindest steuerlich ausgeglichen werden. So soll unter anderem der notwendige finanzielle Spielraum für werterhöhende Maßnahmen geschaffen werden. Abhängig vom Baujahr des Gebäudes und der Nutzung gelten dabei aber unterschiedliche Regeln.
Grundsätzliches zur Abschreibung von Immobilien
Die für die Abschreibung von Immobilien anzusetzenden Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen sich nur auf die Gebäudesubstanz beziehen, da ein Grundstück sich naturgemäß nicht abnutzen kann. Selbst wenn das darauf befindliche Gebäude abgeschrieben ist und irgendwann abgerissen wird, bleibt der Grund erhalten und könnte somit neu bebaut werden. Der auf die Gebäudesubstanz entfallende Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten lässt sich im Gegensatz dazu jährlich abschreiben, da die sukzessive Abnutzung ausgeglichen werden soll. Diese Regelung trifft allerdings nicht für das selbstgenutzte Wohneigentum zu. Bei Gewerbeimmobilien muss zunächst geklärt werden, ob die Gebäude dem Umlauf- oder Anlagevermögen zuzurechnen sind.
Lineare Abschreibung von Wohnimmobilien – Baujahr beachten
Vermietete Wohnhäuser können abhängig vom Baujahr mit unterschiedlich hohen Sätzen abgeschrieben werden:
- Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Baujahr nach 1925, aber gebraucht gekauft: zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Neubauten: zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten
Der anteilige Grundstückskaufpreis wird herausgerechnet. Dabei kommt in der Regel die Bodenrichtwert-Tabelle für die betreffende Gemeinde zum Einsatz.
Erhöhte Abschreibung von Immobilien – Denkmalschutzobjekte
Wohnimmobilien, die unter Denkmalschutz stehen und somit einen erhöhten Sanierungs- und Erhaltungsaufwand erfordern, können mit höheren Sätzen abgeschrieben werden. Da die Modernisierungsmaßnahmen aufwendiger sind, dürfen Eigentümer
- acht Jahre neun Prozent und
- weitere vier Jahre sieben Prozent
dieser Kosten steuerlich geltend machen. Parallel dazu kann der Kaufpreis für die erworbene Altbausubstanz linear gemäß den geltenden Richtlinien abgeschrieben werden.
Hinweis:
Auch selbstgenutztes denkmalgeschütztes Wohneigentum wird steuerlich gefördert. Eigentümer dürfen eine besondere Abschreibung für Immobilien für die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jährlich neun Prozent geltend machen.
Abschreibung von Immobilien zur gewerblichen Nutzung
Zunächst muss festgestellt werden, ob die betreffende Immobilie zum Umlauf- oder zum Anlagevermögen zählt. Dienen die Gebäude zur eigenbetrieblichen Nutzung, also zum Beispiel als Werkhalle, Lager oder Bürogebäude, oder können sie fremdbetrieblich genutzt werden, weil sie vermietet sind, zählen sie zum Anlagevermögen. Voraussetzung ist, dass sie dauerhaft für den Geschäftsbetrieb eingesetzt werden und somit zum Betriebsvermögen gehören. Andererseits gelten Gebäude, die zum Verkauf bestimmt sind, zum Umlaufvermögen. Entsprechend unterschiedlich regelt sich die Abschreibung von Immobilien, die gewerblich genutzt werden. Gehören die Gebäude zum Anlagevermögen, sind die Abschreibungen für Immobilien dementsprechend als Betriebsausgaben anzusetzen. Die Höhe der Abschreibungssätze richtet sich nach der Nutzungsdauer, die bei Gewerbe-Immobilien durchaus abweichend von den üblichen 50 Jahren festgelegt werden kann:
- Wurde der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt, können jährlich drei Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten abgeschrieben werden.
- Bei Baubeginn oder Kaufvertrag vor dem 1.1.2004 sind jährlich vier Prozent anzusetzen.
- Für andere Gebäude oder Gebäudeteile, die gewerblich genutzt werden, können jährlich zwei Prozent abgezogen werden, wenn sie nach dem 1.1.1925 erbaut wurden.
- Gewerblich genutzte Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt waren, können mit 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden.
- Wird eine von diesen Regelungen abweichende Nutzungsdauer festgestellt, kann diese angesetzt werden.
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer geringer, als dies die üblichen Regelungen vorsehen, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten durch die Anzahl der Nutzungsjahre geteilt, um den jährlichen Abschreibungsbetrag festzulegen.
Hinweis:
Einige Gebäudebestandteile, wie zum Beispiel Laden- oder Gaststätteneinbauten, Schalterhallen in Banken oder ähnliche Einbauten, unterliegen der für das jeweilige Gebäude geltenden Abschreibung für Immobilien. Da die Nutzungsdauer dieser Einbauten aber kürzer anzusetzen ist, kann die Abschreibung entsprechend der tatsächlichen Nutzungszeit verändert werden.