Erbschaftssteuer Immobilien – Immobiliengutachter helfen Steuern sparen
Seit Anfang 2009 gilt ein reformiertes Bewertungsrecht zur Erbschaftssteuer Immobilien und Schenkungssteuer bei Immobilien. Der Gesetzgeber hat damit eine Forderung des Bundesverfassungsgerichts in neues Recht umgesetzt. Im Kern soll mit den vorgenommenen Änderungen gewährleistet werden, dass Immobilien mit einem Annäherungswert an den tatsächlichen Immobilienwert bewertet werden. Dieser Annäherungswert wird steuerrechtlich als gemeiner Wert bezeichnet und entspricht im Wesentlichen dem Marktwert- bzw. Verkehrswertbegriff nach Baugesetzbuch. Für Immobilien gibt es keinen absoluten oder sicher realisierbaren Marktwert, sondern allenfalls ein Marktwertniveau, auf dem sich – mit mehr oder minder großen Abweichungen – vertretbare Marktwerte bilden. Dabei ist von einer Streubreite der Verkaufspreise für ein und dieselbe Immobilie auszugehen, innerhalb derer ein festgestellter Marktwert noch als vertretbar angesehen werden kann. Typisierungen sind dabei verfassungsrechtlich zulässig. Die Bewertungsmethoden müssen jedoch geeignet sein, um eine Annäherung an den gemeinen Wert zu gewährleisten.
Das Konzept der Neubewertung von Immobilienvermögen basiert in seinen Grundzügen auf den anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung, zum Beispiel der Wertermittlungsverordnung. Im Gegensatz zur klassischen Verkehrswertermittlung sind die Freiheiten, sowohl was die Wahl der sachgerechten Wertermittlungsmethode als auch der Wertansätze angeht, im Rahmen des neuen Bewertungsrechts erheblich eingeschränkt worden. Beispielsweise sind die Bewertungsverfahren objektartbezogen vorgeschrieben. Für Wohnungseigentum und Einfamilienhäuser bzw. Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren, im Ausnahmefall das Sachwertverfahren anzuwenden. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke sind im Ertragswertverfahren, in bestimmten Ausnahmefällen im Sachwertverfahren zu bewerten. Sonstige bebaute Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu berechnen.
Diese schematische Gesetzesvorgabe in Kombination mit absoluten Wertansätzen, zum Beispiel vorgegebenen Kapitalisierungsfaktoren im Ertragswertverfahren, ist dabei gewollt und soll der Reduzierung der Streitanfälligkeit dienen. Genau das Gegenteil scheint jedoch der Fall: Gerade in der Schematisierung und pauschalen Behandlung des sehr inhomogenen Wirtschaftsguts Immobilie liegt der Streitpunkt für unterschiedliche Wertansichten. Die Marktsituation (Angebot und Nachfrage) am lokalen Immobilienmarkt wird nicht bzw. nur unzureichend berücksichtigt. Während bei den Finanzbehörden naturgemäß die Optimierung des Steueraufkommens im Mittelpunkt des Handelns steht, ist der Erbe stets bemüht, die Steuerzahlungen möglichst gering ausfallen zu lassen. Hierfür wurde ihm der wichtige Paragraf 182 Bewertungsgesetz zugestanden, der quasi durch die Hintertür eine Art Niederstwertprinzip im Erbschaftssteuerrecht begründet: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Wertermittlungsstichtag niedriger ist als der durch die Finanzbehörden ermittelte Wert, so ist der niedrigere Wert anzusetzen. Die Erbschaftssteuer lässt sich entsprechend reduzieren. Die besonderen Anforderungen der Finanzbehörden werden regelmäßig durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten zertifizierter Sachverständiger erfüllt.
Zu beachten ist, dass der Erbe in jedem Fall die Kosten für das erforderliche Wertgutachten tragen muss. Ob und wie hoch gegebenenfalls eine Ersparnis bei der Erbschaftssteuer ausfällt und ob diese die Kosten für das Wertgutachten übersteigt, lässt sich in den meisten Fällen durch einen kostenlosen Vorab-Check prüfen.
Autor: Robert Landwehr