Steuerabschreibung für Immobilien
Immobilien gelten gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten zu den sicheren Anlagen und dienen vor allem als Altersvorsorge. Doch der Erwerb oder Bau eines Gebäudes bedeutet gleichzeitig hohe Kosten. Aber im gleichen Atemzug ist das Eigenheim, vor allem dann, wenn es nicht selbst genutzt wird, steuerlich durchaus attraktiv. Denn es gibt viele Möglichkeiten für die Steuerabschreibung von Immobilien.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage baut oder erwirbt profitiert insbesondere von der Nutzungsdauer, da die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen bestimmten Zeitraum steuerlich absetzbar sind. Als Grundlage zur Berechung der Steuerabschreibung von Immobilien dienen die lineare oder die degressive Abschreibung, wobei ersteres weitaus mehr geläufig ist.
Die lineare Abschreibung ist anwendbar auf alle beweglichen und unbeweglichen Wirtschaftsgüter. Die Funktionsweise der Berechnung ist dabei sehr simpel. Man nehme zunächst den Bemessungswert des Gutes und dividiert sie dann durch die Nutzungsdauer. Heraus kommt der Abschreibungswert, der in gleichbleibender Höhe jedes Jahr steuerlich geltend gemacht werden kann bis ein so zu sagen Kontostand von 0 Euro erreicht ist.. Welche Nutzungsdauer die einzelnen Wirtschaftsgüter besitzen kann anhand der so genannten AfA Tabelle festgesetzt werden. Aber abgesetzt werden kann nicht das Grundstück, da es sich nicht abnutzt. Dafür gelten jedoch bei Steuerabschreibungen von Immobilien zahlreiche Kleinigkeiten dazu, an die man zunächst nicht denkt. So können Grünanlagen bis zu 15 Jahre steuerlich geltend gemacht werden und Solaranlagen bis zu 10 Jahre. Es lohnt sich also sich einmal die AfA Tabelle genauer anzuschauen.
[ad#rectangle]Die degressive Abschreibung hingegen gestaltet sich schon etwas komplizierter. Denn der Abschreibungswert wird nur im ersten Jahr auf Basis der Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten berechnet. Nach Ablauf des Jahres wird der abzuschreibende Betrag aus dem Restbuchwert errechnet, der dann von Jahr zu Jahr kleiner wird. Am Ende bleibt dann ein Restbuchwert stehen. Vorteil an der degressiven Steuerabschreibung von Immobilien ist, dass der Betrag in den ersten Jahren viel höher liegt. Allerdings steht bisher nicht fest, ob die Abschreibungsmethode weiterhin bestehen bleibt. Denn eigentlich wurde im Januar 2008 aufgrund der Unternehmensreform die degressive Abschreibung gestrichen, mit dem Konjunkturprogramm jedoch wieder für 2009 und 2010 vorübergehend zugelassen.
Sowohl für Neu- wie auch für Altbauten gilt die lineare Abschreibung. Das bedeutet, dass 50 Jahre lang zwei Prozent abgesetzt werden kann. Eine Änderung der Steuerabschreibung für Immobilien gibt es allerdings bei Altbauten. Denn wurde ein Gebäude vor 1925 errichtet können 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Aber es kann nur die Immobilie selbst abgeschrieben werden. Dafür wird zunächst der Kaufpreis abgezogen und anhand der Bodenrichtwert Tabelle wird der Abschreibungswert ermittelt. Bei Neubauten gilt die 2 Prozent Regelung nur dann, wenn sie nach dem 01. Januar 2006 erbaut wurden. Alle neugebauten Immobilien, die vor der Datierung erbaut wurden gelten die alten Reglungen, die zusammen mit der Eigenheimzulage 2006 abgeschafft wurden. Hier greift dann die degressive Steuerabschreibung von Immobilien, die besagt, dass vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauffolgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in den weiteren 32 Jahren abgesetzt werden kann.
Besonders profitabel sind denkmalgeschützte Gebäude und das nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Eigentümer. Die Steuerabschreibung für Immobilien liegt in diesem Bereich besonders hoch. Denn auch Eigentümer können die Sanierungskosten für zehn Jahre zu 9 Prozent steuerlich absetzen. Für Kapitalanleger liegt der Zeitraum bei 12 Jahren.
Die Steuerabschreibung von Immobilien gilt auch bei Feriengebäuden, allerdings nur dann, wenn es sich nicht ausschließlich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. Wer sein Ferienobjekt steuerlich geltend machen möchte, muss einen Überschuss abwerfen. Nur dann ist es möglich die Kosten als Werbungskosten zu deklarieren. Gewerbliche Vermieter können sogar vom Freibetrag von 24.500 Euro profitieren. Erst dann fällt die Gewerbesteuer an.
