Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Werbungskosten sind von der Steuer absetzbar
Werden Mieteinnahmen erzielt müssen diese als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklariert werden. Aber gleichzeitig sind gewisse Anschaffungs- und Herstellungskosten in Form von Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer absetzbar.
Zunächst jedoch wird ermittelt woher die Mieteinnahmen stammen. Das kann unter anderem aus der Vermietung eines Hauses, einer Wohnung in der selbst genutzten Immobilie, eines Ferienobjektes, aus einer Beteiligung eines geschlossenen Immobilienfonds oder aber auch aus der Verpachtung eines unbebauten Grundstückes sein. Zu den Mieteinnahmen gehören dann auch der Mietzins und die Vorauszahlungen für Nebenkosten. Für die Berechnung der Einkommensteuererklärung werden zuerst einmal die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegenüber den Werbungskosten gestellt. Das bedeutet die entstandenen Werbungskosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen. Entsteht ein Plus müssen Steuern gezahlt werden, ergibt sich jedoch ein Minus kann der negative Saldo von den positiven Einkünften abgezogen werden. Allerdings ist es so, dass, sofern das Eigentum zum Betriebsvermögen eines Gewerbetreibenden oder Selbständigen gehört, die Mieteineinnahmen zu den Einkünften aus der selbständigen beziehungsweise Gewerbetreibenden Tätigkeit angerechnet wird.
Zu den Werbungskosten, welche von der Steuer absetzbar sind, gehören beispielsweise der Erhaltungsaufwand, Abbruchkosten, Notarkosten, Grundsteuer, Fahrtkosten und der Energieausweis. Wer jedoch nur vorübergehend vermietet und die Jahresfreigrenze von 520,00 Euro nicht überschreitet, muss die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung nicht beim Finanzamt abgeben. Dann sind aber auch die Werbungskosten nicht von der Steuer absetzbar.
Vermieter, die ihr Objekt an Angehörige vermieten oder verpachten, müssen besonders auf die Gestaltungsform des Mietvertrages achtet. Denn hier schaut das Finanzamt genauer hin und wird die Durchführung wie unter fremden Dritten nicht eingehalten, sind Mieteinnahmen nicht von der Steuer absetzbar und das heißt, weder der Verlust kann deklariert, noch Werbungskosten können angeben werden. So muss zunächst ein schriftlicher Mietvertrag vereinbart werden in dem zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden wird. Haupterfüllung des Mietvertrages liegt dabei in der Erfüllung der Zahlung seitens des Mieters. Jedoch gibt es seit 2008 verschärfte Prüfungen des Finanzamtes, um festzustellen, dass keine missbräuchliche Erlangung von Steuervorteilen vorliegt. So gelten unterschiedliche Regelungen bei der Vermietung bei Angehörigen und vorab sich Informationen einzuholen ist äußerst ratsam.
Bei volljährigen Kindern beispielsweise kann ein Objekt vermietet werden, auch wenn das Kind keine eigene Einkünfte erzielt. Es ist sogar zulässig, dass die Mieteinnahmen mit den Unterhaltszahlungen verrechnet werden darf. Für Vermieter bedeutet das, dass Werbungskosten, sofern ein positives Saldo entstanden ist, von der Steuer absetzbar sind. Allerdings erkennt das Finanzamt auch die Mieteinnahmen an wenn sie aus einer so genannten verbilligten Vermietung entstehen. Ohne weitere Prüfung können Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Dabei darf die Vermietung lediglich zu privaten Zwecken oder als Arbeitszimmer beziehungsweise Büro erfolgen.
Das Finanzamt prüft aber nicht nur wenn es sich um eine Vermietung bei Angehörigen handelt, sondern auch bei Liebhaberei. Zentrales Kriterium für den Fiskus ist die Gewinnerzielungsabsicht. Das heißt es muss aus den Mieteinnahmen ein Gewinn erzielt werden, der über den Werbungskosten steht. Ausnahmen bilden da die Verpachtung von unbebauten Grundstücken und Luxuswohnungen. Nicht unbedingt um Liebhaberei handelt es sich wenn beispielsweise ein Leerstand vorhanden ist oder ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird. Als Indiz für eine Liebhaberei sieht das Finanzamt wenn durch einen Kauf einer Wohnung in einen bestehenden Mietvertrag eingetreten wird und dieser dann wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Dann kann es passieren, dass die dadurch entstandenen Verluste wieder gestrichen werden und auch die Werbungskosten sind nicht mehr von der Steuer absetzbar.