Immobilien-Archiv - www.steuern-sparen.de

Voraussetzungen für die außerordentliche Abschreibung auf Immobilien

27. Mai 2014 von Robert

Nach Auffassung des Finanzgerichts Münster rechtfertigt eine drastische Ertragsminderung einer vermieteten Immobilie noch nicht eine außergewöhnliche Abschreibung (Urteil vom 24.01.2013, Az. 11K 4248/10 E). Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts wurde Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen.

Der vorliegende Fall

Im zugrundeliegenden Fall war eine gewerblich genutzte Immobilie an ein Einzelhandelsunternehmen vermietet worden. Nachdem der Einzelhändler den Mietvertrag gekündigt hatte, machte der Eigentümer des Ladenlokals gegenüber dem Finanzamt eine außergewöhnliche Wertminderung geltend, da ihm erst nach einem Jahr eine Weitervermietung zu einer um 80 Prozent geringeren Miete gelungen sei, die noch nicht einmal zur Kostendeckung ausreiche. Die Immobilie sei exakt auf die Bedürfnisse des bisherigen Mieters zugeschnitten gewesen. Aufgrund der veränderten Marktanforderungen an Einzelhandelsimmobilien könne die Immobilie nicht mehr an Verbrauchermärkte vermietet werden. Das Finanzamt erkannte die außerordentliche Abschreibung der Immobilie nicht an. Hiergegen klagte der Immobilienbesitzer beim Finanzgericht.

Tipps bei Abschreibungen von Immobilien

3. April 2014 von Robert

Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit erheblichen Kosten rechnen – der größte Poste ist hier natürlich der Kaufpreis, aber es fallen noch verschiedene weitere Kosten an, etwa für den Notar, die Eintragung im Grundbuch, den Makler und vieles mehr. Ein kleiner Trost bleibt aber: Einige Aufwendungen lassen sich steuerlich absetzen. Möglich ist das durch eine Abschreibung der Immobilie. Allerdings ist das nur bei vermieteten Objekten möglich. Wird ein Gebäude verschieden genutzt, muss eine Abschreibung der Immobilie eventuell anteilig angesetzt werden.

Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten können abgeschrieben werden

Da ein Grundstück sich naturgemäß nicht abnutzt, kann dieses auch nicht steuerlich abgeschrieben werden. Nur die Anschaffungskosten in Verbindung mit dem Gebäude, können im Rahmen der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dabei wird zwischen zwei Arten der Abschreibung unterschieden – Abschreibungen über einen Zeitraum und Sofortabschreibungen. Zum einen kann der Kaufpreis für das Gebäude über einen Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden. Weitere Kosten, die in der Steuererklärung angesetzt werden, dürfen ebenfalls über einen entsprechenden Zeitraum abgeschrieben werden. Darunter fallen:

Notarkosten, die beim Kauf der Immobilie anfallen
Gebühren für die Eintragung im Grundbuch
Maklergebühren
Gebühren und Kosten für ein Immobiliendarlehen
Kosten für Außenanlagen

Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen – sind Schuldzinsen Werbungskosten?

5. September 201330. August 2013 von Robert

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Personen, die eine Immobilie vermieten und verpachten, müssen zumeist investieren, bevor sie von den Einkünften leben können. So muss die Immobilie zunächst erworben werden. Bei einem Objekt, welches sich bereits im Besitz befindet, können Umbau- oder Umstrukturierungsmaßnahmen hohe Kosten verursachen. Um diese Maßnahmen in die Realität umzusetzen, nehmen viele Verpächter oder Vermieter Kredite auf. Für diese fallen selbstverständlich Schuldzinsen an. Diese Zinsen können anteilig auf der Steuererklärung unter dem Punk Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Kosten können abgesetzt werden?

Bei den Schuldzinsen ist nur der monatliche Zinsanteil sofort absetzbar, nicht jedoch der Tilgungsanteil. Zu den Kosten, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, zählen zum Beispiel Schuldzinsen für ein Grundschulddarlehen oder Bauspardarlehen. Aber auch private Kredite, wie Verwandtendarlehen fallen unter diese Regelung. Selbst, wenn für die Absicherung einer Hypothek eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen wurde, können die Schuldzinsen als Werbungskosten auf der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Ein Vermieter oder Verpächter kann auch in die Situation geraten, dass er das Darlehen von einer Bank noch nicht erhalten hat, aber trotzdem bereits finanzielle Mittel benötigt. In dieser Situation erheben Banken sogenannte Zwischenfinanzierungszinsen, die ebenfalls als Werbungskosten ausgewiesen werden können.

Schenkungssteuerfreibetrag 2013 – das sollten Steuerzahler wissen

5. April 202019. Juli 2013 von Robert

Für Schenkungen gelten dieselben steuerlichen Regelungen, wie bei Erbschaften. So sind Schenkungen unter Ehepartnern und Kindern oftmals steuerfrei, während Schenkungen unter entfernten Verwandten durchaus besteuert werden. Grund hierfür ist der Schenkungsfreibetrag, welcher unter nahen Verwandten deutlich höher ist. Wer beim Schenkungsfreibetrag jedoch die richtige Strategie verfolgt, der kann dabei jede Menge steuern einsparen.

Nahe Verwandte haben Vorteile

Dir richtige Strategie hängt immer vom Grad der Verwandtschaft und von der Höhe des zu verschenkenden Vermögens ab. Nahe Verwandte müssen sich beim Schenken weniger Gedanken um eine Versteuerung machen. So beträgt der Schenkungsfreibetrag unter Eheleuten beispielsweise 500.000 Euro. Eltern können an ihre Kinder bis zu 400.000 Euro verschenken, ohne dass hierfür Steuern bezahlt werden müssen. Der Schenkungsfreibetrag gilt immer für 10 Jahre. So können alle 10 Jahre dieselben Beträge steuerfrei verschenkt werden.


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Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten – was tun, wenn die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde fehlt?

19. Februar 2013 von Robert

Denkmalschutz Steuer sparen Nachdem die Eigenheimzulage abgeschafft wurde, sind denkmalgeschützte Objekte eine der wenigen Möglichkeiten, um bei eigengenutzten Immobilien noch Steuern zu sparen. Wichtig dabei ist, dass die anstehenden Baumaßnahmen mit der jeweils zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden. Allerdings darf das Finanzamt Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten nicht mit dem Argument ablehnen, dass der Steuerpflichtige die Bescheinigung noch nicht vorlegen kann. Ist dies der Fall, so muss das Finanzamt die voraussichtlichen Aufwendungen entsprechend schätzen.

Urteil des Bundesfinanzhofs

In der Praxis kommt es sehr häufig vor, dass Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten mit der Steuererklärung geltend gemacht werden und die erforderliche Bescheinigung der Behörde noch nicht vorliegt. Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil entschieden, dass in einem solchen Fall die für den Hausbesitzer günstigsten Tatsachen berücksichtigt werden müssen. Somit ist es den Finanzämtern nicht erlaubt, Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten auszusetzen, bis die entsprechende Bescheinigung vorgelegt werden kann. Allerdings ist eine spätere Vorlage zur Gewährung von Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten zwingend erforderlich.

Die Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer im Überblick

5. April 2012 von Robert

Glaubt man den Juristen und den Gesetzestexten, dann lassen sich sowohl Erbschaften als auch Schenkungen als ein Erwerb betrachten – und dieser Erwerb ist grundsätzlich auch steuerpflichtig. Die hier zu erhebende Steuer ist allerdings stets abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem und auch der Wert der Schenkung hat Einfluss auf die Höhe der Steuer. Da viele Steuerzahler die Erbschaftssteuer umgehen wollen, überschreiben sie schon zu Lebzeiten ihren Angehörigen Vermögensteile. Doch der Gesetzgeber hat dieses Prozedere schnell erkannt und setzt für die Schenkung daher die gleichen Maßstäbe an wie für eine Erbschaft, sprich, beides ist zu versteuern. Vorgezogene Schenkungen helfen daher nicht wirklich dabei, die Steuern für eine Erbschaft zu umgehen.

Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer beim Privatvermögen

Bereits im Jahre 2006 hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gefordert, dass die Erbschaftssteuer reformiert gehört. Die Bundesregierung kam dieser Aufforderung nach und so gibt es hinsichtlich der Schenkungssteuer und auch in Bezug auf die Erbschaftssteuer einige Änderungen zu beachten. Bis zum Jahre 2008 war es so, dass sich die Erben von Immobilien wesentlich besser standen als Erben von Barvermögen oder Wertpapieren. Grund dafür war, dass bei den Immobilien nicht deren tatsächlicher Wert als Steuergrundlage genommen wurde, sondern nur ein deutlich geringerer Einheitswert. Die Erben selbst wurden in drei unterschiedliche Steuerklassen eingeteilt, wobei hierfür entsprechend immer auch andere Freibeträge und Steuersätze anzusetzen waren. Die einzelnen Steuersätze stiegen mit der verwandtschaftlichen Entfernung zum jeweiligen Erblasser und natürlich auch unter Berücksichtigung des vererbten Vermögens.

Die KfW Bank – das sind ihre Aufgaben

21. Februar 2012 von Robert

Die KfW Bank ist den meisten Menschen geläufig, da sie in direktem Bezug zur Finanzierung von Fotovoltaikanlagen steht. Wer erneuerbare Energien nutzen möchte, jedoch nicht über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt, der hat immer die Option, die KfW Bank in das Bauvorhaben miteinzubeziehen. Doch die KfW Bank hat noch wesentlich mehr Aufgaben und sie dient daher stets auch als kompetenter Partner für eine ganze Reihe von Finanzierungsmaßnahmen. Diese werden nachfolgend erläutert.

KfW Bank für die Baufinanzierung

Die KfW Bank versteht sich als Förderbank, die angehenden Bauherren oder Immobilienkäufern finanziell…

Steuern sparen bei Immobilien

22. Juni 2010 von Robert

Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage im Jahr 2006 fällt eine der größten Subventionen für Immobilienbesitzer weg. Doch es ist weiterhin möglich mit der eigenen Immobilie in Sachen Steuern zu sparen.

Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Vor allem wenn das Eigenheim nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, besteht hohes Einsparpotenzial. Denn dann ist es möglich den Kaufpreis für das eigene, jedoch nicht selbst genutzte Gebäude steuerlich geltend zu machen. Vor allem für Personen mit einem hohen Steuersatz ist die Abschreibung des Kaufpreises lohnenswert, da sich dadurch dieser mindern lässt. Der Nebeneffekt ist hierbei natürlich auch die Altersvorsorge, die mit einer Immobilie aufgebaut werden kann. Allerdings gilt die Abschreibung nicht für das Grundstück, sondern lediglich für das Gebäude selbst. Bei der Berechnung legt das Finanzamt eine Steuerverringerung pauschal fest. So geht das Finanzamt zunächst von einem Gebäude, dass nach 1925 erbaut wurde aus und legt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren fest. Daraus ergibt sich dann ein Grundstückspreis von rund 150.000 Euro, der wiederum mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren dividiert wird und daraus ergibt sich dann eine Steuerersparnis von 3.000 Euro in Jahr. Hinzu kommt dann der 40 Prozent Steuersatz und am Ende ist das Ergebnis eine Steuerersparnis von 1.200 Euro. Allerdings sollten sich zukünftige Immobilienbesitzer, die vermieten möchten, zuerst einmal berechnen, ob es sich steuerlich lohnt, eine Gebäude alleine aufgrund der Steuerersparnis zu erwerben, da es erst ab einem gewissen hohen Steuersatz rentabel ist eine Immobilie alleine wegen der Steuerabschreibung
zu kaufen.

Grundsteuer: Erlass der Grundsteuer für Vermieter bei Ertragsausfällen

5. März 2010 von Robert

Anträge müssen bis zum 31. März 2010 eingereicht werden Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen (teilweisen) Grundsteuererlass, wenn sie unverschuldet erhebliche Mietausfälle verzeichnen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Entsprechende Anträge für das Jahr 2009 müssten noch bis zum 31. März gestellt werden. Zuständig seien die Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten … Weiterlesen