Steuer sparen

Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten – was tun, wenn die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde fehlt?

19. Februar 2013

Denkmalschutz Steuer sparenNachdem die Eigenheimzulage abgeschafft wurde, sind denkmalgeschützte Objekte eine der wenigen Möglichkeiten, um bei eigengenutzten Immobilien noch Steuern zu sparen. Wichtig dabei ist, dass die anstehenden Baumaßnahmen mit der jeweils zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden. Allerdings darf das Finanzamt Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten nicht mit dem Argument ablehnen, dass der Steuerpflichtige die Bescheinigung noch nicht vorlegen kann. Ist dies der Fall, so muss das Finanzamt die voraussichtlichen Aufwendungen entsprechend schätzen.

Urteil des Bundesfinanzhofs

In der Praxis kommt es sehr häufig vor, dass Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten mit der Steuererklärung geltend gemacht werden und die erforderliche Bescheinigung der Behörde noch nicht vorliegt. Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil entschieden, dass in einem solchen Fall die für den Hausbesitzer günstigsten Tatsachen berücksichtigt werden müssen. Somit ist es den Finanzämtern nicht erlaubt, Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten auszusetzen, bis die entsprechende Bescheinigung vorgelegt werden kann. Allerdings ist eine spätere Vorlage zur Gewährung von Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten zwingend erforderlich.

Welche Behörde ist für die Ausstellung zuständig?

Bescheinigungen werden ausgestellt zum einen für Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten § 7 h EStG sowie nach den §§ 7i bzw. 10f EStG. Letztere werden ausgestellt für Instandhaltungsmaßnahmen, die zur Erhaltung eines Gebäudes als Baudenkmals erforderlich sind. Ausgestellt werden die Bescheinigungen hierfür durch die örtlich zuständigen Landesdenkmalämter. Bescheinigungen nach § 7 h EStG werden für die Herstellungskosten oder Anschaffungskosten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ausgegeben. Zuständig ist die hierfür vorgesehene regionale Sanierungsbehörde.

Welche Baumaßnahmen sind nach § 7i bzw. 10f EStG begünstigt?

Entscheidend für die Gewährung von Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten ist, dass die angewendeten Maßnahmen erforderlich sind, um das jeweilige Gebäude als Baudenkmal zu erhalten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Objekt durch den Umbau an die modernen Wohnbedürfnisse angepasst wird. Ein wichtiges Kriterium ist zu dem, dass die Substanz des Gebäudes durch die Umbaumaßnahmen dauerhaft gesichert wird.

Baumaßnahmen nach § 7 h EStG

Der § 7 h EStG befasst sich mit der Errichtung und dem Kauf von Bauten in ausgewiesenen Sanierungsbehörden. Um hier Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten zu erhalten, muss vorab ein Vertrag mit der Sanierungsbehörde geschlossen werden. In diesem werden die durchzuführenden Maßnahmen genau festgelegt. Dazu müssen die Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im § 177 Baugesetzbuch entsprechend genannt sein.

Beantragung der Bescheinigung

Auch wenn Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten bereits ohne vorgelegte Bescheinigung gewährt werden, führt an der Beantragung einer solchen kein Weg vorbei. Hierzu muss ein formaler Antrag bei der jeweils zuständigen Behörde eingereicht werden. Wird für die Sanierung bzw. den Umbau ein professionelles Unternehmen beauftragt, so übernimmt dieses zumeist alle mit der Antragstellung erforderlichen Formalitäten. Bei Arbeiten, die in Eigenregie durchgeführt werden, muss sich der Bauherr jedoch selbst um die entsprechenden Anträge kümmern. Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten gibt es jedoch nur für die Denkmalmaßnahmen. Bei der Grundrenovierung eines Gebäudes kann dies für bis zu 85 Prozent der anfallenden Kosten der Fall sein. Erhält der Bauherr Zuschüsse vom Land oder einer Stiftung so muss die Grundlage für eine Bemessung entsprechend gekürzt werden.

Sonderausgabenabzug sogar beim Kauf vom Bauträger möglich

In einigen Fällen werden denkmalgeschützte Immobilien auch von einem Bauträger erworben, die das Gebäude erst nach Abschluss des Kaufvertrags sanieren und dann dem Käufer übergeben. In einem solchen Fall können Käufer ebenfalls von Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten in Form eines Sonderausgabenabzugs profitieren. Dabei erfolgt keine Einstufung als Steuerstundungsmodell, wie es beispielsweise bei Immobilienfonds der Fall ist, wenn die Verluste am Anfang zu hoch ausfallen.

Zehn Jahre lang neun Prozent absetzen

Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten sind insbesondere für Familien interessant, die eine denkmalgeschützte Immobilie später selbst bewohnen möchten. Hiefür können über einen Zeitraum von 10 Jahren jeweils 9 Prozent der angefallenen Kosten als Sonderausgabe steuerlich geltend machen. Die Finanzbehörden beteiligen sich damit mit bis zu 90 Prozent an den entstandenen Kosten. Dazu besteht noch die Möglichkeit, Sonderabzüge für Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes geltend zu machen. Diese gelten übrigens auch für Nebengebäude oder anderweitige Räumlichkeiten, die zum Beispiel für Aufbewahrungszwecke genutzt werden. Selbst für den Schwimm- und Saunabereich in einem denkmalgeschützten Gebäude sind Steuerermäßigungen bei Denkmalbauten möglich.

 

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