Steuer sparen

Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen – sind Schuldzinsen Werbungskosten?

30. August 2013

Einnahmen aus Vermietung und VerpachtungPersonen, die eine Immobilie vermieten und verpachten, müssen zumeist investieren, bevor sie von den Einkünften leben können. So muss die Immobilie zunächst erworben werden. Bei einem Objekt, welches sich bereits im Besitz befindet, können Umbau- oder Umstrukturierungsmaßnahmen hohe Kosten verursachen. Um diese Maßnahmen in die Realität umzusetzen, nehmen viele Verpächter oder Vermieter Kredite auf. Für diese fallen selbstverständlich Schuldzinsen an. Diese Zinsen können anteilig auf der Steuererklärung unter dem Punk Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Kosten können abgesetzt werden?

Bei den Schuldzinsen ist nur der monatliche Zinsanteil sofort absetzbar, nicht jedoch der Tilgungsanteil. Zu den Kosten, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, zählen zum Beispiel Schuldzinsen für ein Grundschulddarlehen oder Bauspardarlehen. Aber auch private Kredite, wie Verwandtendarlehen fallen unter diese Regelung. Selbst, wenn für die Absicherung einer Hypothek eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen wurde, können die Schuldzinsen als Werbungskosten auf der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Ein Vermieter oder Verpächter kann auch in die Situation geraten, dass er das Darlehen von einer Bank noch nicht erhalten hat, aber trotzdem bereits finanzielle Mittel benötigt. In dieser Situation erheben Banken sogenannte Zwischenfinanzierungszinsen, die ebenfalls als Werbungskosten ausgewiesen werden können.

Weitere Möglichkeiten, um Schuldzinsen abzusetzen

Entschließt sich ein Immobilienbesitzer dazu, sein Objekt zu veräußern und plant er, vom Verkaufserlös ein neues Objekt zu erstehen, dann können auch hier die Zinsen von der Steuer abgezogen werden. Durch diese Verfahrensweise wird das alte Darlehen auf das neue ungelegt. Allerdings muss dies nach außen sichtbar geschehen. Immobilienverkäufern wird im Hinblick darauf empfohlen, den Verkaufserlös für das frühere Objekt auf einem Sonderkonto zu parken. Von diesem aus, sollte dann der Kauf der neuen Immobilie erfolgen. Der Bundesfinanzhof hat diesbezüglich entschieden, dass der Betroffene so verfahren darf und seinen Kreditgeber nicht um Erlaubnis bitten muss.

Wie verhält es sich mit fortlaufenden Schuldzinsen

Nutzt ein Vermieter seine Immobilie zukünftig selbst oder möchte diese verkaufen, hat aber das Hypothekendarlehen noch nicht tilgen können, bleiben auch die Schuldzinsen weiter bestehen. Hier sieht der Gesetzgeber vor, dass derartige, fortlaufende Schuldzinsen auch noch nachträglich steuerlich geltend gemacht werden können. Die Schuldzinsen sind jedoch nur nachträglich als Werbungskosten abziehbar, wenn während der Vermietungszeit oder des laufenden Pachtvertrages verschiedene Maßnahmen mit dem Darlehen getroffen wurden. So muss das Geld während dieser Zeit nachweislich dafür eingesetzt worden sein, um erhaltende Maßnahmen, wie etwa Instandsetzungen oder Renovierungen zu realisieren. Wurde das Darlehen während dieses Zeitraums hingegen genutzt, um Abschreibungs- oder Herstellungskosten zu begleichen, dann gilt die nachträgliche Erklärung von Schuldzinsen auf der Einkommenssteuererklärung nicht.

Regelungen für Ehepaare

Handelt es sich beim Verpächter oder Vermieter um ein Ehepaar, welches ein Immobiliendarlehen gemeinschaftlich nutzt und bereitstellt, ist aber nur ein Ehegatte als Eigentümer eingetragen, gelten die Regelungen bezüglich der Schuldzinsen folgendermaßen. In diesem Fall ist es häufig so, dass beide Eheleute die Kreditzinsen tilgen. Derjenige Partner, der Nichteigentümer ist, kann seine gezahlten Schuldzinsen dann gegenüber dem Eigentümer der Immobilie steuerlich geltend machen. Sollte der Darlehensvertrag zwischen zwei Ehegatten von den üblicherweise geschlossenen Verträgen unter Fremden abweichen, so werden Schuldzinsen als Werbungskosten auf der Steuererklärung vom den zuständigen Finanzbehörden nicht anerkannt.

Schuldzinsen und gemischt genutzte Gebäude

Wird eine Immobilie vom Eigentümer teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, wird dafür also sowohl Eigen- als auch Fremdkapital verwendet, dann können die Schuldzinsen auf der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten unter dem Punkt Einkünfte aus Verpachtung und Vermietung angegeben werden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass das Darlehen genutzt wurde, um in den vermieteten Teil des Objektes zu investieren. Können die Anschaffungs- und Herstellungskosten für diesen Teil des Objekts belegt werden, erkennt das Finanzamt die Schuldzinsen als Werbungskosten an. Das Fremdkapital kann dann dem vermieteten und das Eigenkapital dem selbst genutzten Teil des Hauses oder Gebäudekomplexes zugeordnet werden. Der Verpächter respektive Vermieter entsteht dadurch der Vorteil, dass sich Schuldzinsen in voller Höhe von der Steuer abziehen lassen. Da dieses Thema sehr komplex ist, sollten Immobilieneigentümer, die sich in dieser Situation befinden, einen Steuerberater konsultieren. Dieser kann dann individuell erklären, welche Zinsen als Werbungskosten angegeben werden können.

 

Eine Antwort auf Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen – sind Schuldzinsen Werbungskosten?

Karmen sagt:
7. Oktober 2013 um 16:26

Einen Steuerberater zu konsultieren ist sicherlich eine gute Idee, vor allem bei gemischten Verhältnissen. Renovationen sind praktisch für die Mieter und auch für die Eigentümer, manche Vermieter kümmern sich teilweise viel zu wenig auf um den Renovationsbedarf einer Liegenschaft.

 
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