Voraussetzungen für die außerordentliche Abschreibung auf Immobilien
Nach Auffassung des Finanzgerichts Münster rechtfertigt eine drastische Ertragsminderung einer vermieteten Immobilie noch nicht eine außergewöhnliche Abschreibung (Urteil vom 24.01.2013, Az. 11K 4248/10 E). Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts wurde Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen.
Der vorliegende Fall
Im zugrundeliegenden Fall war eine gewerblich genutzte Immobilie an ein Einzelhandelsunternehmen vermietet worden. Nachdem der Einzelhändler den Mietvertrag gekündigt hatte, machte der Eigentümer des Ladenlokals gegenüber dem Finanzamt eine außergewöhnliche Wertminderung geltend, da ihm erst nach einem Jahr eine Weitervermietung zu einer um 80 Prozent geringeren Miete gelungen sei, die noch nicht einmal zur Kostendeckung ausreiche. Die Immobilie sei exakt auf die Bedürfnisse des bisherigen Mieters zugeschnitten gewesen. Aufgrund der veränderten Marktanforderungen an Einzelhandelsimmobilien könne die Immobilie nicht mehr an Verbrauchermärkte vermietet werden. Das Finanzamt erkannte die außerordentliche Abschreibung der Immobilie nicht an. Hiergegen klagte der Immobilienbesitzer beim Finanzgericht.
Die Entscheidung des Finanzgerichts Münster
Das Finanzgericht Münster wies die Klage des Immobilieneigentümers ab. Auch einschneidende Minderungen der Rentabilität rechtfertigten grundsätzlich keine außerordentlichen Abschreibungen auf Immobilien.
Der Wortlaut von § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 EStG und § 7 Absatz 1 Satz 7 Halbsatz 1 EStG setze für eine außergewöhnliche Abschreibung die Beeinträchtigung der Substanz oder eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit voraus. Erforderlich sei ein von außen kommendes Ereignis, welches körperlich unmittelbar auf das Wirtschaftsgut einwirke, so dass die Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt werde. Für eine außerordentliche Abschreibung auf Immobilien seien hingegen reine Baumängel oder Rentabilitätsminderungen, die sich beispielsweise aus einem Überangebot am Immobilienmarkt ergeben, nicht ausreichend.
Daran ändere sich auch dadurch nichts, dass die Gewerbeimmobilie den Bedürfnissen eines Mieters entsprechend konzipiert und errichtet worden sei. Allerdings komme eine Abschreibung wegen außerordentlicher wirtschaftlicher Abnutzung in Betracht, wenn sich bei Beendigung des Mietvertrages herausstelle, dass aufgrund einer am bisherigen Mieter orientierten Gebäudegestaltung eine Vermietung an Dritte nur eingeschränkt möglich sei (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17.09.2008, Az. IX R 64/07).
Immobilientypische Marktrisiken: Keine Grundlage für außerordentliche Abschreibungen
Im vorliegenden Falle führe der Auszug des Mieters, so das Finanzgericht, jedoch nicht zu einer eingeschränkten Vermietbarkeit der Immobilie. Die Schwierigkeiten bei der Vermietung zum bisherigen Mietpreis seien vielmehr auf andere Umstände zurückzuführen. Die verschlechterten Vermietungsmöglichkeiten am Standort der Immobilie beruhten auf der Errichtung eines nahegelegenen Einkaufszentrums in Verbindung mit einer ungünstigen Ansiedlung der Immobilie an einer Straßenkreuzung, einer unübersichtlichen Zufahrtssituation und der Ansiedlung von Mietflächen in Hof- und Kellerbereichen. Zwar würden sich diese Umstände (wie bei einem Überangebot) auf den Marktwert der Immobilie auswirken. Eine solche Wertänderung sei jedoch noch kein Anlass für eine außerordentliche Abschreibung. Es fehle an einem von außen kommenden, unmittelbar körperlich auf das Wirtschaftsgut einwirkenden und seine Nutzungsmöglichkeiten einschränkenden Ereignis.
Auch Veränderungen der Anforderungen der Einzelhandelsbranche an Grundstücksgrößen, Standortbedingungen oder Parkmöglichkeiten rechtfertigt nach Auffassung des Finanzgerichts Münster keine außergewöhnliche Abschreibung aufgrund Nutzungseinschränkung. Möglicherweise beziehe sich die Nutzungseinschränkung nur auf die aktuellen Anforderungen des bisherigen Mieters, nicht aber auf andere Branchen. Ohnehin sei es eine typische Eigenschaft des Immobilienmarktes, dass sich die Anforderungen an Mietobjekte sehr häufig im Zeitverlauf änderten, eine Immobilie den Anforderungen möglicher Käufer und Mieter nicht mehr entspreche und daher der erzielbare Kauf- oder Mietpreis sinke. Schließlich habe der Vermieter auch keine wesentlichen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die zu einer Aufwertung des Objekts und damit zu einem höheren Mietpreis geführt haben könnten. Eine eventuelle Unmöglichkeit baulicher Veränderungen könne nicht berücksichtigt werden. Die Klägerin habe auch nicht erklärt, dass die Immobilie nicht durch Veräußerung einer anderweitigen sinnvollen Verwendung zugeführt werden könne.
Fazit
Nach Auffassung des Finanzgerichts liegt bei verschlechterten Immobilienmarktpreisen nur eine Rentabilitätsminderung, nicht aber eine Nutzungseinschränkung vor, die allein Grundlage einer außerordentlichen Abschreibung sein kann.