Tipps bei Abschreibungen von Immobilien
Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit erheblichen Kosten rechnen – der größte Poste ist hier natürlich der Kaufpreis, aber es fallen noch verschiedene weitere Kosten an, etwa für den Notar, die Eintragung im Grundbuch, den Makler und vieles mehr. Ein kleiner Trost bleibt aber: Einige Aufwendungen lassen sich steuerlich absetzen. Möglich ist das durch eine Abschreibung der Immobilie. Allerdings ist das nur bei vermieteten Objekten möglich. Wird ein Gebäude verschieden genutzt, muss eine Abschreibung der Immobilie eventuell anteilig angesetzt werden.
Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten können abgeschrieben werden
Da ein Grundstück sich naturgemäß nicht abnutzt, kann dieses auch nicht steuerlich abgeschrieben werden. Nur die Anschaffungskosten in Verbindung mit dem Gebäude, können im Rahmen der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dabei wird zwischen zwei Arten der Abschreibung unterschieden – Abschreibungen über einen Zeitraum und Sofortabschreibungen. Zum einen kann der Kaufpreis für das Gebäude über einen Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden. Weitere Kosten, die in der Steuererklärung angesetzt werden, dürfen ebenfalls über einen entsprechenden Zeitraum abgeschrieben werden. Darunter fallen:
- Notarkosten, die beim Kauf der Immobilie anfallen
- Gebühren für die Eintragung im Grundbuch
- Maklergebühren
- Gebühren und Kosten für ein Immobiliendarlehen
- Kosten für Außenanlagen
Werbungskosten können sofort abgesetzt werden
Im Gegensatz zu den Anschaffungskosten, können Werbungskosten im Jahr des Entstehens steuerlich abgesetzt werden. Dazu den Anschaffungskosten gehören unter anderem:
- sämtliche Versicherungen in Verbindung mit der Immobilie
- Kosten für die Wartung und Instandhaltung der Heizanlage
- Instandhaltungskosten, wie Reinigungsdienste oder Hausmeisterleistungen
- Kosten für eine Hausverwaltung
- Grundsteuer
Das Absetzen dieser Kosten mindert sofort das zu versteuernde Einkommen. Falls Instandhaltungsarbeiten selbst durchgeführt werden, kann Werkzeug und Material, das dafür benötigt wird, ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Der Gesetzgeber definiert Werbungskosten dabei wie folgt: „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“. Unter Umständen können Werbungskosten ebenfalls nur anteilig angesetzt werden, wenn die Immobilie teilweise auch zu privaten Zwecken genutzt wird.
Lineare Abschreibung abhängig vom Alter der Immobilie
Grundsätzlich ist bei einer Immobilie nur eine lineare Abschreibung möglich. Doch je nach Alter der Immobilie kommen verschiedene Abschreibungssätze zur Anwendung:
- Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, dürfen jährlich 2,5 Prozent des Kaufpreises abgeschrieben werden. Der Gesetzgeber geht hier von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren aus.
- Für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 entstanden, dürfen lediglich 2 Prozent pro Jahr als Abschreibung angesetzt werden. Die Nutzungsdauer würde hier bei 50 Jahren liegen.
In der Vergangenheit wurde die Vermietung einer Immobilie oft als Möglichkeit genutzt, um Steuern zu sparen. Doch aufgrund verschiedener gesetzlicher Änderungen ist man wieder dazu übergegangen, eher die Rendite in den Vordergrund zu rücken. Ein kurzes Beispiel soll jedoch ebenfalls den steuerlichen Vorteil aufzeigen:
Der Kaufpreis eines Gebäudes beträgt 200.000 Euro. Bei einer Abschreibung von 2 Prozent, verringert sich das zu versteuernde Einkommen um 4000 Euro jährlich. Falls der persönliche Durchschnittssteuersatz 30 Prozent entspricht, können allein durch die Abschreibung 1200 Euro jährlich – oder 100 Euro im Monat – an Steuern eingespart werden.
Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer
In der Regel beträgt die Dauer der Abschreibung einer Immobilie 40 beziehungsweise 50 Jahre. Der Bundesfinanzhof hat jedoch entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen diese Frist verkürzt werden kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn nach Auszug eines langjährigen Mieters die Wohnung deutlich abgenutzt ist. Der Fachmann spricht davon, dass die Immobilie „objektiv wirtschaftlich verbraucht ist“. Allerdings gilt diese Regelung nur dann, wenn nachgewiesen wird, dass es keine andere Möglichkeit mehr gibt, die Immobilie zu nutzen oder zu verwerten. Dazu muss ein entsprechender Antrag beim Finanzamt gestellt werden. Es empfiehlt sich, wenn möglich, ein Gutachten eines Sachverständigen mit einzureichen.