Steuer sparen mit Immobilien
Die sicherste Form der Geldanlage stellt immer noch der Kauf von Immobilien dar. Wer den Kauf einer Immobilie, wie beispielsweise ein Haus oder eine Eigentumswohnung, plant, für den ist dies immer eine gute Kapitalanlage, denn sowohl die Herstellungs- oder Anschaffungskosten wie auch alle laufenden Kosten sind von der Steuer absetzbar. So kann man durchaus mit Immobilien Steuer sparen.
Zu unterscheiden ist hierbei jedoch, ob die Immobilie selbst genutzt oder gar vermietet werden soll. Ist Zweites der Fall, so haben alle Mieteinnahmen in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung als Einkünfte vermerkt zu werden. Wird die Immobilie jedoch vom Eigentümer selbst bewohnt, gelten Sonderregelungen. Dies ist auch der Fall, wenn die Immobilie zunächst vermietet und erst zu einem späteren Zeitpunkt vom Immobilienbesitzer eigens bewohnt wird. In beiden Fällen können die Belastungen, die durch die Immobilie entstehen jedoch von der Steuer abgesetzt werden.
Abschreibung auf Immobilien
Die sogenannte Abschreibung (AfA – Abschreibung für Abnutzung) ermöglicht es dem Immobilienbesitzer Jahr für Jahr eine bestimmte Summe bei den zuständigen Finanzbehörden geltend zu machen. Abgeschrieben werden können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ebenso wie die Darlehensgebühren, eventuelle Abbruchkosten, die Vorfälligkeitsentschädigung und auch die sogenannte Zweitwohnsteuer. Darüber hinaus können auch Möbel steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie beispielsweise nur möbliert vermietet werden soll.
Abschreibungen unterliegen gewissen Regelungen, die eine einheitliche steuerliche Behandlung nach sich ziehen. So gibt es für alle Wirtschaftsgüter und auch Immobilien eine entsprechende Tabelle, aus der zu entnehmen ist, wie viele Jahre eine Abschreibung möglich ist. Nach diesem Zeitraum gilt das jeweilige Wirtschaftsgut als buchmäßig wertlos.
Werbungskosten und zu versteuerndes Einkommen
Grundsätzlich gilt, dass alle Werbungskosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden müssen. Die Einnahmen wiederum müssen hier entsprechend zugerechnet werden. Die dadurch entstandene Summe hat nun mit dem persönlichen Steuersatz versteuert zu werden, woraus zu schließen ist, dass Anleger mit einem hohen Steuereingangssatz entsprechend hohe Steuerermäßigungen erwarten können.
Denkmalgeschützte Immobilien
Einen Sonderfall stellen denkmalgeschützte Immobilien dar. Die sogenannte Denkmalabschreibung bietet in der Regel eine noch größere Möglichkeit den Staat am Erhalt der Immobilie zu beteiligen und entsprechend hoch sind die steuerlichen Vergünstigungen und Absetzmöglichkeiten hier.
Obwohl sich viele Anleger alleine aus optischen Gründen für eine denkmalgeschützte Immobilie entscheiden, ist hier jedoch der große steuerliche Aspekt keinesfalls unerheblich. Denkmalgeschützte Immobilien können derzeit jährlich mit 9 Prozent des Sanierungsaufwandes abgesetzt und steuerlich geltend gemacht werden, was für ein erheblichen Liquiditätsüberschuss im eigenen Portemonnaie sorgen kann. Wer also über den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nachdenkt, sollte immer auch den Kauf einer Denkmalimmobilie in Betracht ziehen.
Steuerersparnis und Tilgungsrate
Steuern sparen mit dem Kauf einer Immobilie ist jedoch nicht als alleiniger Vorteil zu sehen. Der Zinsvorteil kann beispielsweise in die Tilgungsrate mit einfließen, sodass die Immobilie deutlich schneller abgezahlt ist als bei herkömmlichen Immobilienkäufen. Viele Banken unterbreiten darüber hinaus Sonderkonditionen für Schnellzahler, was somit nochmals zu einer deutlichen Ersparnis führen kann.
Ein weiterer Vorteil der Steuerersparnis kann sich in der Größenauswahl der Immobilie ergeben. Der zu erwirtschaftende Steuervorteil kann hier beispielsweise schon vorab Entscheidungshilfe für die Auswahl der jeweiligen Immobilie sein, da quadratmäßig größerer Wohnraum auch zu größerer Steuerersparnis führt.
Das Einholen von entsprechenden Auskünften sowie das vorzeitige Berechnen der jeweilig zu erwartenden Steuerermäßigung kann hier eine erste Hilfe vor der endgültigen Entscheidung sein und sollte aus diesem Grund nicht versäumt werden.
Gesetzliche Grundlagen
Wer sich über die gesetzlichen Grundlagen besonders für die Denkmalabschreibung informieren möchte, der findet diese in den §§ 7h sowie 7i des Einkommensteuergesetzes. Hier findet sich zum einen die jeweilige Abschreibungsdauer und auch –höhe, zum anderen wird hier ersichtlich, welche Regelungen Eigennutzer zu beachten haben. Wer seine Immobilie nicht selbst nutzen möchte, der darf diese über zwölf Jahre mit dem gesamten Sanierungsanteil absetzen; bei Eigennutzern sind es zehn Jahre bis maximal 90 Prozent.