Abschreibung

Die Abschreibung von Immobilien

27. November 2013

Abschreibung von Immobilien

Die Immobilien haben als Kapitalanlage in den letzten Jahren mehr und mehr an Bedeutung gewonnen. Angesichts der unrentablen Finanzprodukte von Banken und Versicherungen wird sich dieser Trend vermutlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, vor allem im Rahmen der Altersvorsorge. Interessierte haben zwei Möglichkeiten – entweder sie kaufen eine Immobilie und bewohnen sie selbst oder sie vermieten sie. Bei dieser Überlegung sollten die Möglichkeiten zur Abschreibung der Immobilie durchaus eine wichtige Rolle spielen.

Abschreibung von Immobilien bringen steuerliche Vorteile

Eigentümer einer Immobilie können den Kaufpreis für das Gebäude und die laufenden Kosten, die die Immobilie verursacht, von der Steuer absetzen – dabei ist aber zu beachten, dass nur der Kaufpreis für die Immobilie selbst steuerlich geltend gemacht werden kann, nicht aber der Kaufpreis für das Grundstück. Der Staat nimmt zu Recht an, dass sich ein Grundstück nicht abnutzt. Die Abschreibung zahlt sich vor allem für solche Eigentümer aus, die eine hohe Steuerlast zu tragen haben. Da sich eine Immobilie abnutzt und im Laufe der Jahre an Wert verliert, ist der Eigentümer berechtigt, über mehrere Jahre die Kosten der Immobilie steuerlich geltend zu machen. Dabei erfolgt eine lineare Abschreibung der Immobilie, das heißt, der Abschreibungsbetrag bleibt über den gesamten Zeitraum gleich hoch. Da es zurzeit in Deutschland an Wohnraum mangelt, überlegt die Regierung jedoch, wieder die degressive Abschreibung zuzulassen, um Anreize für den Neubau von Immobilien zu schaffen und so den Wohnungsmarkt zu entlasten. Bei der degressiven Abschreibung variiert der Abschreibungssatz in Abhängigkeit vom Alter der Immobilie – in den ersten zehn Jahren gilt der höchste Satz, dann verringert er sich.

Weitere Steuersparmöglichkeiten nach dem Erwerb einer Immobilie

Sogenannte „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“ können Eigentümer ebenfalls von der Steuer absetzen. Diese können beispielsweise durch laufende Nebenkosten entstehen. Die Ausgaben für die Immobilie werden hier mit den Mieteinnahmen verrechnet. Zu diesen Ausgaben zählen zum Beispiel Instandhaltungsarbeiten, Kosten für einen Makler, Gebäudeversicherungen und sogar Darlehenszinsen, allerdings ohne Tilgungsanteil. Steuersenkend wirkt hier der aufgetretene Verlust bei der Gegenrechnung der Kosten. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn man die Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre wieder veräußern will. Dann muss der Verkäufer nicht nur den Gewinn versteuern, sondern die vorher gewährten Steuervorteile wieder ans Finanzamt zurückzahlen. Zieht der Eigentümer selbst in das Haus oder in die Wohnung, braucht er an den Fiskus nichts zurückzahlen.

Die Abschreibung einer Immobilie bei Alt- und Neubauten

Gebrauchte Immobilien können linear abgesetzt werden, zumindest zurzeit noch. Die Immobilie wird über 50 Jahre mit jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt. Häuser, die vor 1925 erbaut und erworben wurden, können allerdings über 40 Jahre mit 2,5 Prozent geltend gemacht werden. Der Preis für das Grundstück wird anteilig vom Kaufpreis abgezogen. Auch Neubauten werden linear mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben.
Wer ein Haus erwirbt, das unter Denkmalschutz steht, kann besonders viel Steuern sparen. In der Regel fallen hier Modernisierungskosten an – diese können Kapitalanleger acht Jahre lang absetzen, und zwar mit 9 Prozent, danach weitere vier Jahre mit 7 Prozent jährlich. Die Anschaffungskosten können zusätzlich linear abgeschrieben werden. Wer in das „alte Gemäuer“ selbst einzieht, kann die Sanierungskosten zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent abschreiben.

Sonstige Steuervorteile für Kapitalanleger

Anschaffungskosten einer nicht selbstgenutzten Immobilie können über einen langen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Dagegen sind Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten schon über einen kurzen Zeitraum absetzbar. Der Kapitalanleger kann diese Kosten gleichmäßig verteilt über zwei bis fünf Jahren abschreiben. Renovierungsarbeiten sind in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie absetzbar, allerdings nur, wenn die Kosten unter 15 Prozent des Anschaffungspreises liegen.

 

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