Die Grunderwerbssteuer in den alten und neuen Bundesländern
Wer in der Bundesrepublik Deutschland ein Grundstück erwirbt, muss hierfür eine Grunderwerbssteuer bezahlen. Grundlage für die Berechnung ist das Grunderwerbssteuergesetz, wobei die Steuer zu 100 Prozent an die Bundesländer fließt. Die Länder können die erzielten Einnahmen an die Kommunen weiterleiten. Im Jahre 2012 beliefen sich die gesamten Steuereinnahmen aus der Grunderwerbssteuer auf etwa 7,3 Milliarden Euro. Dies waren 1,6 Prozent des gesamten Steuerertrags der Bundesrepublik.
Höhe der Grunderwerbssteuer
Wie hoch die Grunderwerbssteuer ausfällt, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem sich das betreffende Grundstück befindet. Bis 2006 galt noch ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Zum 01.09.2006 wurde dann den Bundesländern das Recht übertragen, den Steuersatz für die Grunderwerbssteuer eigenständig festzulegen. Die Mehrzahl der Bundesländer hat die Grunderwerbssteuer in der Zwischenzeit angehoben. Einzig in Bayern und Sachsen gilt noch der ursprüngliche Steuersatz von 3,5 Prozent. In Bremen, Hamburg und Niedersachsen liegt der Steuersatz derzeit bei 4,5 Prozent. Einen Steuersatz von 5 Prozent für die Grunderwerbssteuer erheben Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein (Erhöhung auf 6,5 Prozent zum 01.01.2014) und Thüringen. Im Saarland wurde die Grunderwerbssteuer zuletzt am 01.01.2013 auf 5,5 Prozent angehoben.
Das Grunderwerbssteuergesetz sieht im § 12 die Möglichkeit vor, bei der Steuerermittlung auf eine genaue Berechnung zu verzichten. Stattdessen kann mit dem Steuerpflichtigen auch ein Pauschalbetrag vereinbart werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Steuerberechnung vereinfacht und der Steuerbetrag sich nur unwesentlich ändert.
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer
Die Kosten der Grunderwerbssteuer fallen für alle Käufer von bebauten und unbebauten Grundstücken an. Maßgeblich für die Steuerbemessung ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Des Weiteren fließen noch verschiedene andere Aufwendungen zur Bemessungsgrundlage hinzugezählt. Hierzu gehören beispielsweise schuldrechtlich übernommene Darlehensverbindlichkeiten (Grundpfandrechte), Nutzungen, die dem Verkäufer vorbehalten wurden wie ein zugesichertes Wohnrecht, eine eingetragene und übernommene Grundschuld sowie beim Erbbaurecht alle für die Laufzeit anfallenden Erbbauzinsen. Die Kosten für die Bebauung des Grundstücks werden dann zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer hinzugerechnet, wenn der Bauträger das Grundstück nur zu dem Zweck verkauft hat, um es für den Käufer zu bebauen.
Nicht zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden die Kosten für den Notar, für Instandhaltungsrückstellungen sowie für erworbenes Inventar wie beispielsweise eine Einbauküche. Aus diesem Grunde sollte das erworbene Inventar im Kaufvertrag immer einzeln aufgelistet werden.
Wann wird die Grunderwerbssteuer fällig?
Die Grunderwerbssteuer fällt nur beim Erwerb von inländischen Grundstücken. Die Steuerschuld entsteht mit Zustandekommen eines Verpflichtungsgeschäfts wie einem Kaufvertrag oder Tauschvertrag. Die Eintragung des Käufers in das Grundbuch spielt dagegen keine Rolle. Der Grunderwerbssteuer unterliegen neben Kaufverträgen auch anderweitige Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf eine Übereignung des Grundstücks begründen. Hierzu gehören unter anderem Scheidungsvergleiche sowie Schenkungen. Auch ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft kann eine Grunderwerbssteuer anfallen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Eigentumserwerb aufgrund der gesetzlichen Erbfolge, eines Testaments oder aufgrund des Zuschlags in einem Zwangsversteigerungserfahren erfolgt. Die Grunderwerbssteuerpflicht wird auch durch die Abtretung des Übereignungsanspruchs. Des Weiteren wird die Grunderwerbssteuer fällig beim Erwerb der Verwertungsbefugnis, der Anteilsvereinigung, wenn die Anteile eines Grundstücks auf einen Gesellschafter vereinigt werden.
Grundstücke im Sinne des Grunderwerbssteuergesetzes
Das Grunderwerbssteuergesetzt sieht eine Steuerschuld zunächst für alle Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts an. Hierzu gehören Grund und Boden, Gebäude sowie der Zuwachs wie Tiere und Pflanzen und das Zubehör wie beispielsweise die Geschäftseinrichtung. Als Grundstück zählt zudem auch ein vorhandenes Baurecht. Darunter wird das Recht verstanden, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten. Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, zählen nicht als Grundstück.
Befreiung von der Grunderwerbssteuer
In einigen Ausnahmefällen wird auch auf die Erhebung einer Grunderwerbssteuer verzichtet. So entfällt die Steuer beispielsweise, wenn der Wert der Gegenleistung einen Betrag von 2.500 Euro nicht übersteigt. Liegt der Wert jedoch nur um einen Cent höher, dann wird die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Betrag fällig. Ist der Käufer des Grundstücks der Ehegatte des Verkäufers wird ebenfalls keine Grunderwerbssteuer erheben. Dies gilt, auch wenn Käufer und Verkäufer in gerader Linie miteinander verwandt sind.